90后包租婆能賺錢,為何長租公寓一直賠?

“二房東”生意不好做,似乎是一道難解的命運之題。

?“我現在已經快放棄了,之前對接的管家早就離職了,新的負責人一直拖著,基本上沒有任何實質性的進展。”上海青客公寓的住戶楊小姐,滿面愁容地對懂懂筆記說道。

今年3月,楊小姐與青客公寓簽訂租房協議,結果剛住到4月末,房東就上門告訴她要收回房子。房東大哥表示,自己沒有收到青客的房租,已經單方面和青客解約了。被迫搬離之后,楊小姐一直在和青客方面溝通,但已經季付的房屋租金和押金始終沒有退回,隨著近期青客公寓不斷地傳來壞消息,楊小姐對找回自己剩余房費和押金的希望也越來越渺茫了……

上周,有媒體爆出青客公寓“破產倒閉”的消息。隨后青客公寓方面很快否認了破產傳聞,同時也承認公司目前遇到了資金困難,但仍在正常運營中。

正常不正常,真不是一個回應就能說了算了,“二房東”生意不好做,似乎是一道難解的命運之題。

無盡游戲遭遇“黑天鵝”

?實際上,這已經不是青客第一次被傳出倒閉的消息。就在兩個月前,曾經有媒體傳出青客公寓“人去樓空”的消息,當時青客方面也予以了否認。如今再次站在風口浪尖,青客雖然否認倒閉傳聞,但也承認了自己目前資金鏈遭遇了困難。連續不斷的負面消息似乎不斷在告訴外界,這個長租公寓第一股的日子,真的很難很難。

或者說,遭遇疫情黑天鵝的長租公寓行業都在煎熬。

一切問題的根源,在于這個行業未來較長時間內都看不到清晰的盈利機會。從長租公寓誕生那一刻起,缺錢似乎就成為行業永恒的基調。不過,缺錢的同時長租公寓們又在瘋狂撒錢,因為它們需要規模。只有手中擁有更多的房源、更多的住戶,保持每個季度的數據增長,他們才能將自己的故事講下去。

為了爭搶房源不斷抬價,在前兩年空前盛行。2018年曾有一位網友在網上爆料稱,自己出租的房子被兩家長租公寓相互抬價之后,一個月內漲價超過3000元。同時,時任我愛我家副總裁的胡錦輝也在一次電話會議中炮轟多家長租公寓企業,稱它們“為了擴大規模、以高于市場正常價格的20%-40%爭搶房源,人為的抬高收房價格”。這些違反市場規律的舉措,也是導致長租公寓市場價格快速上漲的重要原因。

短時間內房租的快速上漲引起了很大爭議,隨后相關部門直接介入之后,部分長租公寓企業才做出了不漲價、投放更多空置房源的承諾。可惜的是這個承諾并沒有堅持多久。

對于一邊抬高收房價格一邊增加房租的惡性循環,相關地產行業分析師對懂懂筆記表示:“長租公寓本質上扮演的還是一個二房東角色,只是它們的規模更大,提供的服務也更細致和全面。當然規模和業務的多樣性也是它們獲得融資的根本,這也導致了前期長租公寓們不計成本,拼命增加自己手中的房源儲備。”

初期野蠻生長的策略與其他風口項目并沒有二異——用錢換規模,等將對手全都擊敗,自己在市場份額上擁有絕對領先優勢之后,再回歸正常的商業邏輯,通過提價(割韭菜)等方式來尋求盈利。

不僅長租公寓,包括曾經的網約車、共享單車、二手車電商等等風口都在證明,這種用錢換時間和市場的策略不能降低真正的邊際成本。因為市場只要有用戶需求就永遠會有資本窺視,打敗了老的對手又會有新的對手出現,領跑者永遠會陷入永無止盡的“無盡游戲”(Infinity Game)。一旦這個游戲遭遇環境突變,例如這次疫情的黑天鵝,就會突然“Game Over”。

對于長租公寓的發展模式困境,上述分析師對懂懂筆記強調:“對于長租公寓而言,規模是好事也是壞事,首先規模的增加能讓你得到資本的青睞,但也會增加的運營成本和虧損幅度。盤子越大就越難盈利,如果你只是一個區域性的小型長租公寓企業,手里只有幾百套房源,那么運營合理的情況下會容易實現盈利,但如果類似自如、蛋殼或者青客這樣大型的全國性長租公寓企業,管理著數十萬房源,就很難在短期內實現盈利。”

租房市場本就是一個長周期性的投資項目,需要企業有足夠的耐心和持續不斷地投入,“但是這樣長的周期,很多資本是不愿意等的。”該分析師表示。

?這一點,在現實生活中有著不少的例子。前不久爆紅網絡的坐擁廣東400棟樓的27歲“包租婆”,就是一個典型的小規模二房東。雖然她的視頻很大程度上是出于宣傳自家業務的目的,但其實現盈利的幾率確實是遠遠高于自如、蛋殼們的。

那么問題就來了,已經把自己架到半空中的長租公寓平臺,如何解套?

資本散場何以為繼?

?IPO是絕大多數企業發展過程中非常重要的節點。但對于長租公寓而言,IPO似乎成了一個入套的關口。。

此次倒閉傳聞的主角青客公寓,就被稱為國內長租公寓第一股。而青客公寓的IPO也很好地演示了什么叫做“流血上市”。去年11月,青客公寓登陸納斯達克,上市之初,其曾計劃籌資1億美元,不過最終募資金額降到了4590萬美元,直接打了對折。這樣的差距不難看出,其在上市之初就未能獲得資本市場的信任。

當時,前任我愛我家副總裁,景暉智庫首席經濟學家胡景暉就曾公開表示,青客公寓上市拋開上市成本后,到手的錢不足3億人民幣,按照它過去的燒錢速度,這些錢也只夠燒半年的。現在看來,胡景暉沒有判斷錯誤,從去年11月IPO到今年5月份公司承認資金困難,正好將近6個月時間。

?另外,上市之后的青客公寓股價表現并不理想。通過觀察其股價走勢可以發現,二級市場的股民對青客似乎并不感興趣,甚至還出現過一天之內股票零成交的情況。如今,青客公寓的股票交易已經陷入停滯,公司市值也僅剩5.74億美元。

從資產情況來看,青客公寓始終處在資不抵債的狀態。財報顯示,2019財年青客公寓總資產為17.997億元,總負債為26.106億元。2017~2019年三年時間,青客公寓的資產負債率分別高達137.17%、143.82%和145.02%。這種高資產負債率的危情,不止出現在青客一家。

目前,另一家已經上市的長租公寓巨頭蛋殼公寓面臨同樣的困境。

?上市不足半年,蛋殼公寓的股價已經從最高點13.9美元跌至現在的8.6美元(截止6月4日)。市值也從上市之初的將近25億美元下滑至現在的15.73億美元。與此同時,蛋殼的虧損仍在不斷擴大。財報顯示,2019年全年,蛋殼公寓凈虧損34.37億元人民幣,相比2018年的凈虧損13.69億元,虧損幅度擴大了151.06%。

缺錢是常態,而想要經營下去,自身的盈利短期無望,融資就是最直接的辦法。但數年時間下來,長租公寓不僅將自己高杠桿、長周期的特性展現得淋漓盡致,同時也令資本市場難以看到盈利的希望。當風口散去,投資者的熱情早已煙消云散。

目前來看,沒有資金輸血,想要自我造血的難度很大。雖然長租公寓的租房價格普遍高于傳統租房市場,但僅靠當二房東賺房租差價的模式實現盈利,相當一段時間內沒有可能。而金融業務雖然撐得起一時的門面,但在租房市場低迷的當下,也很難有奇效。

北京某長租公寓的一線管家告訴懂懂筆記:“我們從去年下半年開始,感覺市場就已經很差了。今年因為疫情只能說是雪上加霜了。這幾個月很多小區封閉管理不讓進,就算有人想要租房也沒法實地看房,雖然可以通過線上看房、簽約,但真正不看房就能直接簽約的人很少。因為單子少,前不久我有兩個同事都辭職回家了。”

市場供需決定了價格,這位管家強調:“市場活分不活分,你從租金價格上就能看出來。今年上半年北京租房價格基本上都在下降。我負責和熟悉的這幾個小區,以往好的時候開間都能租4000元以上,正規一居室最少也得5000左右。現在大概4500你就能租到一個不錯的正規一居。6、7月份原本是租房旺季,最近租房的人也確實也比前三個月多了不少,但租金還是要比往年低一些。”

從貝殼研究院最新發布的數據可以看到,5月份北京租賃市場成交量同比、環比均大幅上漲逾25%。但是價格方面,5月分北京租賃房源掛牌價格為80.35元/平方米/月,環比下滑0.8%,同比下降2%。

另外,根據諸葛找房數據研究中心發布的最新報告顯示,5月份全國大中城市租金掛牌均價為43.57元/平方米/月,同比下降1.56%,同時環比降幅進一步擴大。全國大中城市租金均價連續2月下滑,租賃市場的活躍度仍然較弱。

商業模式還有哪些機會?

?就像二手車電商不靠賣車而靠金融分期業務賺錢一樣,長租公寓的營收重點也一直是租房貸等金融業務。

根據蛋殼公寓上市之前的招股書顯示,2017年蛋殼公寓共有91.3%的用戶使用了“租金貸”模式,2018年為75.8%、2019年前9個月為67.9%。雖然數字在逐漸下滑,但依然占據著非常高的比例。青客公寓方面,截止2019年6月,公司也有65.2%的已出租房間租金來自于房租分期貸款。

正是因為這么高的租金貸占比,才有了那句“你交的不是租金,而是貸款。”

不過,長租公寓本就脆弱的資金鏈也在加深租金貸的風險。過去一年多時間,我們可以看到不少長租公寓“暴雷”之后,用戶被房東趕出房子的消息——但是租金貸依然要還。如今資金鏈陷入危機的青客公寓是否也遭遇了同樣的難題?據住戶楊小姐透露,之前她加入過一個維權群,里面有很多住戶都是被退租后租金貸依然存在,仍需要每個月不斷繳納貸款。

面對行業亂象,有關部門早在去年底就下發了相關管理措施,規定住房租賃平臺不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用租金貸;同時住房租賃平臺的租金收入中,來自租金貸的金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。

目前,這個規定還有兩年半左右的緩沖期,而從各大長租公寓平臺租金貸的占比數據來看,目前依然很高,能否在規定時間內達到30%的比例仍未可知。

面對目前長租公寓行業的困境,還有一個更嚴峻的問題,就是嚴格控制租金貸之后,長租公寓平臺如何保證自己的資金鏈健康直至最終實現盈利。這個問題幾乎是無解的。

對此,相關地產行業分析師對懂懂筆記表示:“從本質上來看長租公寓的模式還是非常傳統的,單間房的利潤和空置率是一家企業能否實現盈利的重要指標。不過,現在長租公寓行業的平均水平只有2%-4%,而且很多企業的空置率都處在高位。理論上來說,要將空置率控制在10%以內才有實現盈利的可能,但從現在來看幾乎沒有企業能夠達到這一標準。”

該分析人士做了一個對比分析,“長租公寓和WeWork這樣的共享辦公租賃很相似,都非常考驗單間利潤和空置率水平,但這兩方面企業目前做得都不理想。”

【結束語】

規模對于長租公寓而言既是機遇也是陷阱。當租金貸注定成為歷史,如何讓自己逃離這個規模越大虧損越大的死循環,找到一條真正的可持續發展的盈利之路,才是疫情后長租公寓行業“自救”的重中之重。

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